Porqué suben o bajan los precios de las propiedades.

Aunque vivimos momentos complicados por la pelea gobierno-campo, la inflación, etc.-el mercado de las propiedades está pasando por un período más que interesante, con toda la cadena del sector en movimiento (desarrollistas, inversores o consumidores finales). Evidentemente, ante la disyuntiva de poseer e invertir en dólares o hacerlo en activos inmobiliarios, el inversor apuesta a lo seguro: la compra de inmuebles. Pero la gran incógnita del momento, plagado de rumores, es si se va a mantener el valor de los bienes inmobiliarios y por cuánto tiempo. La realidad es que si compramos para preservar o mantener los ahorros, resulta imprescindible saber cuándo y porqué pueden bajar o subir su precio las propiedades.

Por Miguel Ludmer. Empresa: Interwin Marketing Inmobiliario

Los precios de los inmuebles pueden subir por varios motivos, y los profesionales del sector analizamos distintos factores para entender y anticiparnos a las posibles variaciones en los precios. Por ejemplo:

- El stock de viviendas "a estrenar". Cuando hay un sobre stock de m2, o una velocidad de producción mayor a la de absorción del producto, los precios pueden bajar por un exceso de oferta. Respecto a la evolución de la oferta de inmuebles, según el Informe de Resultados N° 350 sobre Estadística de Edificación de la Ciudad de Bs As para 2007, entre ese año y el anterior la cantidad de permisos de multivivienda {obra nueva} bajó de 1.490 a 1.276 anuales, y de 124 a 106 permisos al mes como promedio. Además, en el primer trimestre de 2008 el promedio de permisos mensuales bajó un 37% respecto al 2007 por lo que vemos que el ritmo de lanzamiento de nuevos emprendimientos está bajando, y esto permitirá evitar un sobre stock de unidades.

- La participación del crédito hipotecario, ya sea en la compra o en el desarrollo. Cuando hay una mayor cantidad de personas capaces de tomar créditos, habrá una mayor demanda y venta de unidades, situación que no es la actual ya que aunque se realizaron varios anuncios sobre el lanzamiento de créditos hipotecarios, lamentablemente no están aún disponibles. Y en lo que hace a los créditos para financiar los emprendimientos, el 85% de los proyectos se lleva a cabo sin crédito bancario, y con altos porcentajes de participación de ahorristas individuales que cuentan con capital genuino para sostenerlos.

- El tipo de cambio: Si el dólar sube su precio en relación al peso, harán falta menos dólares para cubrir los costos de construcción, que se abonan a moneda local. Si el costo del dólar baja, los precios deberían subir por dos motivos: habrá que vender mas dólares para pagar los costos de construcción, y por otro lado, la gente tendrá la posibilidad de ahorrar mensualmente una mayor cantidad de dólares. Si el dólar permanece estable los precios también deberían mantenerse constantes, o tender a subir por presión de la inflación en pesos que viene registrando la construcción.

- El costo de construcción: cuando éste sube de manera generalizada, como está ocurriendo actualmente, los desarrollistas suben así mismo sus listas de precios: el incremento de los costos registrado en el último semestre es aproximadamente de un 30 por ciento. Por otro lado, el precio de los terrenos también se viene incrementando en relación a la obra total. Hasta mediados de 2003, los lotes explicaban del 20% al 30 % del costo total de la obra. Luego de la pesificación, que bajó a un tercio el costo de obra, los desarrollistas aceptaron pagar más por los lotes. A mitad de 2007 se llegó a abonar por ellos hasta el 50% del costo total de la construcción. Pero ahora, a mediados de 2008, el costo de obra esta recuperando su peso relativo en el costo total y los terrenos se han convertido en productos sumamente escasos, difíciles de comprar si no están en precios razonables.

- La tasa de interés. También puede suceder que se despierte el mercado financiero o aparezcan colocaciones rentables, con lo cual desaparecerían algunos inversores para volver al negocio financiero. Finalmente, quienes operamos en el sector comparamos el valor de los inmuebles en distintas ciudades, y aunque no son bienes exportables, tenemos en cuenta la relación de valores. Tomando los precios promedio de las propiedades en Bs As en relación a otras ciudades importantes, vemos que estamos todavía muy abajo (el m2 en Madrid vale hoy aproximadamente 6000 euros, en Miami US$ 4000, y en Uruguay US$ 2000). En conjunto, todos los indicadores apuntan a que las oportunidades de inversión en el sector inmobiliario en Buenos Aires hoy son convenientes, y en la expectativa de valores de inmuebles solo hay lugar para el crecimiento.

Miguel Ludmer. Director de Interwin Marketing Inmobiliario.